任売売却救急センターの代表の木藤です。

住宅ローンの滞納にお困りの方々にとって、大変悩まれているのは、今まで返済してきたのにすべてなくなってなくなってしまうことです。払えないことで金利もかさみ違約損害金も大きく伸し掛かってくるからです。『一層のこと住宅ローンを組まないほうがよかった』といわれる依頼者がたくさんいます。今までに数百件以上のもお客様とお話しさせて頂きましたが『返済がきつく払えないようであれば、賃貸にしておけばよかった』そんなお話を聞く度に思うことは、今までの住宅の購入するキャッチフレーズは、『賃貸の家賃を支払う分で買う事ができますよ』『買っておけば将来のお子様への財産になります』・・・・・・・などなどいろいろありますが、今後は住宅に関する固定概念がなくなるようにおまえます。たとえば、最近自身のニュースの中に津波で被害を受ける都会をシュミレーションする番組が多く放映されています。土地や建物に執着することなく自由に移り住めるまた、万が一天災が起きた時、全損であれば、保険適用で再建築できますが半壊及び一部半壊といった内容だと保険適用要領に当てはまらないケースが多く見受けられたと思います。

つまり、これからの住まいの概念は、いろんなところに住み続けられること及び万が一のリスクを背負わずにいることがこれからの住み方なのかも知れません。

たとえば、長年所有していた住宅を売却するとき今の日本で買った当時より高く売れる物件はほとんどありません。あるとせれば、未開発の土地にインフラ整備が整い土地評価が上がる場合にのみ考えられますが、そのような土地はほとんど開発しきっている面があります。仮に開発したとしても供給過剰な状態に安値合戦するのが関の山、『今住宅は所有するものでなく、賃借権を持つことなのです』　　都内の某所の物件を購入し10年後に売却しても物件評価が上がるのでしょうか、土地が上がらない限り評価は上がりません。建物は年数によって劣化していきますし中古物件はあくまでもその域にとどまる傾向は否めません。

任意売却相談員の石井です。

今日は、当センターの業務以外のご紹介いたします。

当センターの運営会社（株式会社アルプス建設）において、行っている賃貸管理について面白いことをお伝えします。

★賃貸管理運営について

賃貸管理会社をお探しの賃貸オーナー様の豆知識

賃貸管理会社は、もしオーナー様の所有物件の近くの不動産会社に頼むのが何よりもいいと考えているオーナー様が多いいです。しかし、現実はそうでないのです。駅前の元気のいいそれも創立も若い会社ががんばって入居者を紹介してくれる確率が非常に高いことをなぜなら、創立当初1組でも多く営業をしていかないと運営できないからです。それに比べて地元で長年やっている不動産会社は、長年運営していることもあり、借り物件も多くそれほど頑張らなくても収益があるので、空室率を埋める働きが鈍いところが非常に多いいこと。また、近くの不動産業者がよく管理してくれるとお思いですが、単純に『近いから』だけです。その証拠にその物件にお客さんを紹介している件数はどうでしょう？

そうです、見せかけにすぎません。一番今日つけなければならないのは、実際動いてくれるイキイキしている営業マンを持っていてかつ今では、インターネット等のネットワークを構築している会社がお勧めです。

任意売却相談員の石井です。

初めまして、今月から任意売却救急センターの仲間入りしました。今後ともよろしくお願いします。

★住宅ローンの滞納は、いろんな要因により発生しますが、一般的には、返済者（債務者）が住宅ローンを返済するのに収入が追い付かず払えない。

★急な費用が発生し一時的に返済できなくなる。

などいろんな要因がありますが、任意的に滞納している方のいるのをご存知ですか？返済不能であることを事前に確認し弁護士さんからの住宅ローンを返済しても仕方ないので競売になるまでそのままにして置きましょうと言ったこともあるのです。

おかしな話ですね。でも現実です。今後このような疑問点を私なりにピックアップしていきます。

http://www.ninbai99.com/　任意売却救急センター

お問い合わせ先　012-786-728（ﾅﾔﾑﾅﾆﾝﾊﾞｲ）

任意売却アドバイザーの小林です。

８月も後半に入りましたが、猛書が続いていますね。

今日はマンションを何カ所もまわったのですが、歩いていて気が

遠くなりそうでした。

任意売却の仕事そのものには、暑い寒いはあまり関係ないのですが、

やはり熱い季節は体力が要りますね。

まだまだ暑さが続きそうですが、暑さに負けず頑張って、良い仕事を

したいですね。

そして、たくさん契約がとれるよう仕事に打ち込んでゆきたいと

思います。

今日は任意売却の当社での成功例をご紹介します。

成功事例（１）

鈴木様（仮称）から当社ホームページを見て問い合わせがあり、任意売却の商談が

スタートしました。

物件は神奈川県綾瀬市内にあるマンションで、相鉄線の駅からバスで１５分ほどの

場所にあります。

駐車場が各戸に無料で確保され、マンション全体の管理状態は良好です。

鈴木様ご夫妻は共働きですが、ご主人がリストラでアルバイトになったため、教育費の

負担が重く、住宅ローンの返済ができなくなりました。

数か月、住宅ローンの返済を滞納した後、滞納分をまとめて支払おうとしたのですが、

銀行の担当者から既にサービサーに管理が移行しており、返済は任意売却による

一括返済しか受け付けできないといわれ、困った鈴木様から当社に相談がありました。

鈴木様と専任媒介契約を結び、サービサーに連絡をいれたところ、指定の書式による

査定書を提出するよう指示があり、近隣及び同マンションの販売事例に基づき、これを

作成、提出したところ、サービサーも概ね了承し、査定金額より少し高めの金額で

売り出すことが決定しました。

サービサーとの交渉の中で鈴木様が自宅に住み続けることを強く希望されたため、

当社のリースバックのシステムを活用することにして、当社での買い取りを前提に

サービサーと交渉を重ね、査定金額を下回る価格で話をまとめることに成功しま

した。

鈴木様と当社は定期賃貸借契約を結んで、現在家賃１０万円にて賃貸を継続

しています。

現在はご夫婦の仕事も順調で希望通り自宅で以前と変わらない生活を送れる

ことに感謝のお言葉をいただきました。

成功事例（２）

山田様（仮称）より、当社のホームページを見て問い合わせがあり、任意売却の

商談がスタートしました。

物件は厚木市内にある一戸建てで、山田様自身が土地を購入、新築したもの

です。

山田様は大手家電メーカーに勤務され、本物件からは自転車で通勤されて

います。

住宅ローンは勤務先と提携の信託会社で組み、返済金は給与天引きと

なっていて、抵当権は設定されていませんでした。

大学生の子供が２人で、留学費等で学費が嵩むため、数社のカードから

借り入れを行っていました。

給与収入だけでは不足する分を東北地方に所有するアパートからの

賃料収入で補っていましたが、東電の原発事故の避難区域であった

ため、入居者がいなくなり、賃料収入がゼロになってしまいました。

このため、各種借入金の返済に充てるためにノンバンクから新たに

借り入れをおこしたのですが、結局、その返済が出来なくなり、当社に

相談が持ち込まれました。

抵当権設定はノンバンクからの借り入れ１，７００万のみでしたが、トータルの

借り入れが約６，０００万あったため、民事再生もしくは自己破産の手法を

用いて、問題を解決することにしました。

最終的に山田様は民事再生を選択されました。

当社にてノンバンクとの話をまとめ、解決することが出来ました。

現在はご主人の仕事も順調で、大学に通うお子様にも負担をかけることなく、

以前と変わらない生活を送っておられ、当社に感謝の言葉をいただいて

います。

任意売却アドバイザーの小林です。

ロンドンオリンピックも後半戦に入りましたね。

日本選手は大会前の予想より苦戦しているようですが、結果よりも最後まで

がんばってもらいたいですね。

任意売却でお客様のお宅を訪問していると、ご不在のお宅の郵便受けに

DM等の封書がたくさん詰め込まれているのをよく見かけます。

中には分厚い封書や豪華な装丁のものまで多様なものがありますが、

経費がかかっているのだろうなと思わず考えてしまいます。

私の経験では毎週毎週、多くの家に分厚い封書のDMを送る経費をかけられる

ほど、任意売却の仕事は利益があがるものではないと思います。

多くの業者からアプローチをかけられて最終的に、どこに依頼したらよいのか

まよっていらっしゃる方も多いと思いますが、とりあえず、こんなに経費を

かけて大丈夫なんだろうかと思う業者は避けたほうがよいかもしれません。

当社では皆様からのお問い合わせをお待ちしています。