ホーム > 任意売却Q&A

任意売却Q&A

Q1   住宅ローンを滞納するとどうなるんですか?

1~2ケ月目ぐらいまでは、郵便物や電話などで督促があります。金融機関にもよりますが、その後、3カ月以上滞納となると「期限の利益の喪失(きげんのりえきのそうしつ)」となり、債権が保証会社に移行します。

そして、「一括返済(いっかつへんさい)」を迫られることとなりますがまず間違いなく払えませんので差押さえとなり競売にかけられることになります。
• 住宅ローンの支払方法(毎月の支払いとボーナス払い)の見直しをする。
• 弁護士に依頼し、個人再生法住宅ローン特則を利用し、返済額の減額を要請する。
• それでも支払いが無理なら、任意売却で債務の整理をする。

ページトップへもどる

Q2   期限の利益の喪失ってなんですか?

「期限」とは分割で支払う毎月の返済日です。そして、「利益」とは返済日に約束通り支払っていれば一括で支払わなくて良いという「利益」のことです。
この場合の喪失とは分割払いの支払いの約束を破った場合は利益を失うということです。
この「期限の利益の喪失」とは、簡単に言えば「約束通り払ってもらえないから、分割払いはやめて一括で払ってもらうよ」ということなのです。
各金融機関で規定回数以上返済が無い場合、期限の利益の喪失となります。
金融機関によって異なりますが3~6回(3~6ヶ月)が目安です。

ページトップへもどる

Q3   『代位弁済』とは?

債務者が返済不能となった場合に保証会社が債務者の代わりに金融機関などの債権者へ代わりに返済をする事です。

ページトップへもどる

Q4   住宅ローンの月々の支払いの減額は出来ますか?

出来ます。
各債権者(金融機関)に支払いの条件を交渉し月々の支払いやボーナス払いの金額変更を行えます。
これを「リスケジュール」といいます。
但し、債務の免除はできませんのでご注意ください。
期間の延長をして月々の支払いを抑えることができますが、その分返済期間は延びるため、債務額は増えます。

ページトップへもどる

Q5   連帯保証人と連帯債務者の違いは?

連帯債務者とはローンを借りた債務者と一緒に借入金を返済していく人のことです。債務者が二人いるのと同じです。連帯保証人より責任が重く、債権者は債務者と連帯債務者どちらにも請求することが出来ますので、債務者に返済能力があっても連帯債務者へ請求が行くこともあります。

ページトップへもどる

Q6   自己破産した方が良いの?

所有者様の事情にもよりますが、競売になったから即「自己破産」を選択する必要は無く、金融機関との合意が出来れば破産する必要性はない方がほとんどです。
破産手続を弁護士に依頼した場合、費用は数十万円必要な上、不動産を所有したままの破産は手続が煩雑になる事と免責まで時間がかかる理由から、売却後の手続を薦める弁護士もいます。
また、「自己破産」の場合は不動産の処分などを「破産管財人」という人が処理することになりますので「本当はもっと高い金額で売れたのに」という可能性もあります。

ページトップへもどる

Q7   任意売却とはなんですか?

任意売却とは、金融機関に強制(競売)で売却されるのではなく、任意に専門業者や、弁護士などが仲介して、債務者が自由に自宅などの担保不動産を売却することです。
任意売却をすることで競売で売却されるよりも高い金額で売却出来る可能性が高く、その分残債を減らすこともでき、手元に資金が残る可能性もあります。

ページトップへもどる

Q8   任意売却後の残債はどうなるの?

無担保債権として残る債権は、住宅ローン会社や金融機関からサービサー という会社に譲渡されます。
その後債務者はサービサーと交渉することになります。
通常、交渉次第で5千円~3万円位の間での分割返済が可能となります。

ページトップへもどる

Q9   『サービサー』とは?

従来、弁護士にしか許されていなかった、債権回収業務を弁護士法の特例として『債権管理回収業務に関する特別措置法(サービサー法)』により、許可を得た民間会社が不良債権の処置等促進の為に、管理回収業務を行うものです。
サービサーは格安で不良債権を買っていますので、サービサーとの交渉により大幅に残債務を減らすことも出来ます。

ページトップへもどる

Q10  不動産業者と任意売却専門業者の違いは?

住宅ローンの残っている(抵当権がついている)マンションや自宅などの不動産の売却は非常に手間と時間がかかります。
それに加え、銀行などの債権者との交渉がございます。一般の不動産業者では、一つの案件に対してそんなに時間も手間もかけられない事情が有ります。
それに加え任意売却という債権絡みの仕事のノウハウが全くございません。
従って、任意売却は一般の不動産業者では扱うことが出来ません。

ページトップへもどる

Q11  引っ越さないで住み続ける事は出来る?

物件を購入される方の中には投資としての収益用物件を探されている方もいらっしゃいます。
ですので、「オーナーチェンジ」という形で募集をしまして、そういった方に購入して頂く事でそのまま住み続けることも出来ます。
また、当社でも買取りや「リースバック」という方法も行っておりますのでご相談ください。

ページトップへもどる

Q12  弁護士に依頼するのが良いのでは?

ケースにもよりますが、弁護士に依頼された方の多くは、弁護士から長く居住していられる事を理由に、競売を続行する事を勧められるケースが多いようです。
本来、所有者の実質的な利益を考えた場合、任意売却を提案するのが一般的には最善と考えます。また、弁護士は債権者との交渉は行いますが、不動産売却の斡旋業務は行わないので、弁護士を経由して不動産会社へ依頼がきてます。

ページトップへもどる

Q13  『親族間売買』で住宅ローンは使える?

親族間売買(買戻し)は、住宅ローンを断る金融機関が多いようです。
その理由は『親族間の場合、所有権移転の原因は相続か贈与であり住宅ローンの趣旨に反する』子供に融資された資金を、父親の債務の返済に使用するのが問題にされているようです。
また、売買価格にも整合性を欠くと言う側面もあるようです。
この2点の理由から金融機関の住宅ローンを否認される場合が多い様です。

ページトップへもどる

メールでの無料相談はこちら

このページの上部へ